México vivirá una escasez de naves industriales en el segundo semestre de 2023: Escala

MONTERREY, Nuevo León. Dado que el mercado inmobiliario industrial en México muestra una oportunidad importante para la inversión, sobre todo por el crecimiento del nearshoring, resulta importante conocer algunos puntos a tomar en cuenta al momento de adquirir un terreno industrial, en particular, en el norte del país.

De acuerdo con Escala, empresa dedicada a la administración profesional de proyectos de construcción, el reto para México en el segundo semestre de este año será la escasez de espacios industriales que comienza a acentuarse, especialmente en los mercados de la frontera norte, que han tenido la mayor demanda ante el efecto del nearshoring.

Lee: Querétaro será muy importante para el nearshoring, pues el norte está muy saturado: Index

“En ocasiones, ante la demanda, en lugar de hacer una buena inversión, las empresas adquieren terrenos que no tienen el valor que prometieron o no están debidamente reglamentados”, advierte.

Menciona que según estimaciones del Banco Interamericano de Desarrollo (BID), las oportunidades de nearshoring en el mediano plazo para Latinoamérica alcanzarán los 78 mil millones de dólares en nuevas exportaciones de productos y servicios, donde México tendría 35 mil millones de dólares, para consolidarse como uno de los mayores beneficiarios de este fenómeno en la región.

Refiere que el caso con mayor atención mediática en el país es la instalación de la planta de Tesla en México, que propició la competencia entre varios estados del país como Hidalgo, Estado de México y Veracruz, para que al final Nuevo León fuera la sede de dicha gigafábrica.

Escala resalta que en ocasiones, ante la demanda de espacios industriales, en lugar de hacer una buena inversión, las empresas adquieren terrenos que no tienen el valor que prometieron o no están debidamente reglamentados.

Precisa que un terreno industrial es el espacio adecuado que cuenta con el tipo de uso de suelo destinado a industrias, cuyo permiso de uso requiere de especificaciones especiales, desde el tamaño hasta la ubicación y brinda la oportunidad de construir centros de almacenamiento, fabricación, distribución y oficinas.

Subraya que la demanda de los espacios industriales en México en esta era del nearshoring se concentra en la fabricación de productos, con casi 32 por ciento del total del inventario, así como los espacios destinados a logística, con un 31 por ciento del total de metros cuadrados industriales, y la industria automotriz representa 14 por ciento del total del inventario.

Para Francisco Tijerina, director de Desarrollo de Negocios de Escala, la construcción de un parque industrial genera ventajas, que varían en relación al tamaño y especificaciones propias del proyecto.

Lee: Unas 15 empresas atraídas por el nearshoring invierten más de 10 mil mdd en México: Santander

Ante ello, recomendó analizar aspectos del terreno industrial, desde servicios básicos hasta vialidades o infraestructura relevante que le agregue valor actual y a futuro.

Asimismo, sugirió elegir estratégicamente la ubicación del terreno, que no sólo sea más barato, sino que esté cerca de vialidades principales, de puertos o aeropuertos por si se requiere exportar a otros países.

El especialista de Escala destaca la importancia de asegurarse que el terreno cuente con todos los permisos necesarios, pues de acuerdo con la Norma Mexicana de Parques Industriales (NMX-R-046-SCFI-2015), un terreno así debe contar con título de propiedad, permisos y diseño para la operación de plantas de fabricación o centros de distribución.

Además, se ubica cerca de las principales rutas de comercio y de zonas urbanas para facilitar el acceso a los mercados, proveedores, mano de obra, servicios educativos, de vivienda y salud.

También, ofrece infraestructura y equipamiento para la industria, además de servicios eléctricos básicos como agua, energía, telecomunicaciones, gas natural, espuela de ferrocarril, plantas de tratamiento de agua, entre otros.

Según la NOM, deben operar bajo un reglamento interno y tiene una administración que coordina la seguridad, el buen funcionamiento de la infraestructura, la promoción de los inmuebles y la gestión general de trámites y permisos ante autoridades.

Otro de los criterios para que sea considerado terreno industrial es la infraestructura, pues debe tener algunas consideraciones para poder llevar a cabo actividades de transformación, fabricación o logística que requieren una infraestructura especializada.

Igualmente, debe contar con un desarrollo de gran tamaño es primordial para aquellas empresas que utilizan maquinaria de gran tamaño al ejercer sus actividades.

Asimismo, tener los servicios adecuados, pues a diferencia de las empresas comerciales, algunos tipos de máquinas requieren cargas de voltaje superiores y un correcto control de acceso, en especial a áreas restringidas donde se maneje material peligroso o sean zonas de alto riesgo.

Otro tema son los sistemas de logística, ya que las empresas que además de producir distribuyen, requieren de amplios espacios para bodegas y para maniobrar camiones de transporte de materiales y productos.

Lee: El Bajío mexicano cuenta con un ecosistema empresarial que favorece al nearshoring

El elemento que siempre debe prever para mantener resguardadas las operaciones de la empresa es la seguridad, tanto interna del personal como externa, por lo que el terreno debe contar con una caseta en la entrada del lote ayudará a evitar cualquier inconveniente en materia de seguridad.

Subraya la importancia de investigar si la zona en la que se quiere comprar el terreno industrial ha sido víctima de algún desastre natural como inundaciones, derrumbes u otros.