La industria de la vivienda en Culiacán enfrenta una de sus peores crisis en los últimos años, con una caída de hasta 75 por ciento en ventas, principalmente en el segmento medio y residencial, derivado del clima de inseguridad, la contracción del financiamiento bancario y la migración de posibles compradores advirtió Daniel Félix Terán, presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (CANADEVI) en Sinaloa.

Félix Terán explicó que, aunque el impacto de la violencia registrada desde septiembre de 2024 no se sintió de inmediato, los efectos comenzaron a notarse de manera severa en el primer trimestre de 2025, debido a la interrupción en la comercialización de viviendas desde finales del año pasado.

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“En enero, febrero y marzo de este año fue cuando realmente vimos el bajón. Las ventas se cayeron drásticamente, sobre todo en la vivienda de más de 2 millones de pesos, donde un desarrollador que colocaba 10 unidades al mes ahora apenas vende dos o tres”, detalló.

Tres causas principales de cancelaciones

De acuerdo con datos recabados por la cámara, cuatro de cada diez cancelaciones están motivadas por la incertidumbre del comprador ante la violencia, otro 30 por ciento corresponde a personas que han decidido abandonar la ciudad, y el resto se debe a que los compradores ya no califican para créditos hipotecarios, al haber perdido ingresos o puntos en su historial crediticio.

“El cliente que apartó su casa en julio del año pasado quizá sí calificaba para un crédito de 1.5 millones, pero al momento de la entrega, en noviembre, su capacidad de pago bajó y ahora el banco solo le presta un millón”, explicó.

Financieras reducen recursos a zonas de riesgo

El presidente de CANADEVI señaló que los bancos han endurecido sus políticas de crédito en Culiacán, al considerar a la ciudad como zona de riesgo.

Esto ha reducido el monto de financiamiento disponible para los compradores, sin que ello implique una baja en los precios de la vivienda.

“Cada banco tiene variables para medir el riesgo. Si detectan un mayor riesgo en una ciudad, automáticamente limitan la colocación de créditos”, dijo.

Construcción también se detuvo

Además de la caída en ventas, la construcción de vivienda también se ha frenado; pues de las más de 3 mil viviendas que se construyen al año en Culiacán, el sector estima que solo unas 800 a 900 se están edificando actualmente.

“No hay nuevos desarrollos iniciando. Los únicos que siguen activos, aunque lentamente, son los que ya estaban en marcha y corresponden a vivienda económica, de hasta 1.5 millones de pesos. El resto está prácticamente detenido”, señaló Félix.

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Este freno ha impactado directamente a las constructoras y su plantilla laboral, ya que los desarrolladores han suspendido obras por falta de venta, lo que ha obligado a las constructoras a reducir su personal.

Por su parte, la presidenta de la Federación de Colegios de Economistas de la República Mexicana, Cristina Ibarra, afirma que la violencia ha llevado a que se pierdan 23 mil millones de pesos en los últimos 9 meses en Sinaloa, y también una caída de 12 mil empleos formales.

A finales de 2024 la Sociedad Hipotecaria Federal reportó que los precios de las viviendas crecieron todavía 9.2 por ciento, pero ya en el primer semestre del año el crecimiento fue solo del 5.4 por ciento y esto se debe a que pocos están comprando y los que lo hacen no apuntan a viviendas caras que usualmente adquirían miembros del crimen.

El investigador universitario, David Salvador Cisneros Zepeda de la Facultad de Estudios Internacionales y Políticas Públicas de la Universidad Autónoma de Sinaloa (UAS), dio a conocer que esta caída ha sido comparable con una burbuja inmobiliaria, que afecta a más de 12 mil empleos relacionados directa o indirectamente con el sector.

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Cisneros Zepeda explicó que mientras en otras ciudades del país era posible adquirir una casa con 1.5 millones de pesos, en Culiacán apenas alcanzaba para opciones muy limitadas.

Y agregó, que viviendas que antes costaban 5 millones hoy se ofertan en 3 millones o menos, pero aun con la baja, los ingresos promedio siguen siendo insuficientes para acceder a una propiedad.

El investigador advirtió que el acceso a créditos hipotecarios se ha congelado, debido al incumplimiento de pagos por parte de grandes desarrolladoras, muchas de las cuales detuvieron obras y acumulan inventario.

“Este fenómeno ha dejado a muchas personas fuera del mercado, especialmente a las nuevas generaciones, que optan por rentar ante la imposibilidad de comprar”, argumentó.

David Cisneros subrayó que mientras no se ajusten los precios a la realidad económica de la población sinaloense, el mercado permanecerá estancado.

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Futuro incierto, pero con zonas de oportunidad

Finalmente, Daniel Félix Terán destacó que los nuevos proyectos de infraestructura hidráulica, como las plantas potabilizadoras en construcción, podrían abrir oportunidades de desarrollo en la zona norte y sur de Culiacán, donde tradicionalmente ha habido más crecimiento urbano.

“Esperamos que esos polos sean los que detonen los próximos desarrollos, porque van a contar con factibilidad de agua, uno de los principales límites actuales”, concluyó.

Otros factores y datos que inciden

Esta baja en la venta de viviendas también responde al traslado de capital del crimen a otros rubros, principalmente para la compra de armas, nóminas de pistoleros, drones, bombas y hasta blindaje artesanal.

Especialistas mencionan que no solo dejaron de comprar los narcos, sino personas que se vieron afectadas por el cierre de negocios que orbitaron en este “boom” inmobiliario.

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Otro síntoma grave es el éxodo de capital inmobiliario; inversionistas que antes veían en Culiacán una ciudad de oportunidades, ahora están canalizando sus recursos hacia otros municipios menos violentos como Los Mochis, Guasave y Guamúchil.

Estas ciudades, particularmente Los Mochis considerada una de las más seguras del país, han registrado incluso un incremento en la demanda de vivienda nueva.

Por otro lado, la venta de vivienda usada durante el primer trimestre de 2025, en Culiacán mostró una marcada desaceleración, con una variación anual de apenas 5.4 por ciento, cifra inferior al promedio nacional del 8.2 por ciento, de acuerdo con el Índice de Precios de la Vivienda elaborado por la Sociedad Hipotecaria Federal.
 

En el mismo periodo, el estado de Sinaloa registró un crecimiento aún menor, de 5 por ciento, muy por debajo del 9.2 por ciento alcanzado en el primer semestre de 2024.

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Mientras tanto, el sector inmobiliario en Culiacán sigue paralizado, esperando que la guerra interna en el Cártel de Sinaloa, que ha costado vidas y desplazamientos, también deje de devorar el presente económico de la ciudad.

Mario Núñez | El Sol de Sinaloa