En Mazatlán hay alrededor de 13 mil unidades disponibles para venta/renta, pero la contracción en el sector inmobiliario derivado de las secuelas de la violencia en el estado ya está pasando factura a las arcas municipales.
En lo que va de este ejercicio fiscal, el Ayuntamiento de Mazatlán ha dejado de recaudar millones al caer el Impuesto Sobre la Adquisición de Inmuebles.
De acuerdo a los estados analíticos del primer trimestre, disponibles en el Portal de Transparencia del Municipio, se observa que la baja en el ISAI es del 80 por ciento respecto al año pasado a la misma fecha.
Hacienda local
El ISAI es un impuesto que se aplica al momento de realizar la compra de una propiedad, ya sea terreno, vivienda u otro tipo de inmueble, con una tasa del 2.2 por ciento.
Después del Impuesto Predial, el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles es el segundo de mayor importancia en la hacienda local; el auge inmobiliario y la ejecución de un mayor número de transacciones conduce a un aumento en la recaudación de este impuesto.
De 2018 a 2023 la percepción del ISAI creció un 104 por ciento, siendo el 2022 el año en que se alcanzó una cifra histórica de 392.8 millones de pesos.
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Baja la recaudación
Recientemente el Tesorero Municipal Julio Ramos Robledo, informó que en el segundo trimestre de 2025 el Municipio ha dejado de recaudar hasta 80 por ciento menos en este impuesto, debido a la caída de operaciones comerciales de compra y venta, captando solo entre 7 y 8 millones de pesos mensuales.
“El ISAI es el que nos está pegando, mientras otros meses se recaudaban 30, 40 millones mensuales, hoy estamos con 7, 8 millones porque no hay venta”, dijo.
Sin embargo, agregó, que hay una recaudación, hasta ahorita, positiva en todos los rubros, tan es así que desembolsarán este mes más de 90 millones de pesos para el adelanto de aguinaldo a los trabajadores.
Operaciones comerciales
El 2024 cerró con un 8 por ciento más de ventas de inmuebles respecto al 2023, señaló Luciano Carrasco Altamirano, presidente de la Asociación de Profesionales Inmobiliarios de Mazatlán.
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Tan solo en el último trimestre del año pasado se realizaron 3 mil operaciones comerciales.
La contracción económica se empezó a resentir en el primer trimestre de 2025, cuando hubo un desacelere del 15 por ciento en ventas, derivado de la incertidumbre de los inversionistas de viajar al destino, por los bloqueos carreteros que se registraron cuando la violencia estalló.
Los inversionistas provienen principalmente de las entidades que conforman el Corredor Económico del Norte.
“La mayoría de los clientes nos han solicitado la seguridad en las carreteras para poder venir (…) el tema de preventas ha bajado un poco por la misma situación que estamos viviendo”, mencionó.
Agregó que el promedio de operaciones comerciales se mantiene entre 110 y 120, y para el segundo trimestre de 2025 se espera un repunte del 5 por ciento.
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“La expectativa que tenemos para este segundo semestre es que ya empecemos a repuntar con un 5 por ciento más con respecto a este semestre, se ve un poco más de inversión, sobre todo en el tema de la vivienda vertical y ya se está reanudando bastante las ventas en el tema de vivienda horizontal”, dijo.
Actualmente en Mazatlán hay más de 170 desarrollos en proceso de construcción.
Otro de los impuestos que ha tenido una caída es el de la expedición de licencias de construcción, demolición y remodelación, con 12 millones 269 mil 264 pesos captados en el primer trimestre, contra 18.1 millones del año pasado.
Colegios de Arquitectos e Ingenieros señalan que la construcción no ha parado como tal, pero sí se ha bajado el ritmo de trabajo de un 25 a un 30 por ciento, por lo que se prevé que pueda haber un retraso en la entrega de productos inmobiliarios.
Certeza jurídica, antídoto a la incertidumbre
Si bien es cierto que Mazatlán no ha sido el foco principal de la violencia en Sinaloa, los eventos suscitados en el municipio y estado, y la percepción de inseguridad, han generado inquietud en el sector inmobiliario.
Ante tal incertidumbre, la certeza jurídica en todas las operaciones es el pilar para mantener la confianza de los ciudadanos y los inversionistas.
Fernando García Sais, presidente del Colegio de Notarios de Mazatlán, señaló que la formalidad notarial protege el patrimonio; evita fraudes, despojos o litigios prolongados, pero también puede ayudar a la prevención y corrección de incumplimientos, ya que la crisis económica provocará retrasos en las entregas de los productos o imposibilidades para cumplir contratos.
Apuntó que la vía correcta para renegociar plazos, modificar obligaciones o acordar términos anticipados, es acudiendo a una notaría.
“En estas épocas en las que la economía se ralentiza puede haber incumplimientos, inclusive, no solamente que bajen las ventas o la recaudación, hay una parte que tiene que ver con la protección del patrimonio”, dijo.
Explicó que no solo es la falta de liquidez de parte del desarrollador lo que dificulta la finalización de proyectos y la inversión en nuevos, sino también el incumplimiento en los pagos por parte de los clientes u inversionistas para cubrir sus obligaciones financieras.
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“Me parece crucial proteger tanto las compras o las inversiones que hacen las familias, como para proteger la economía del que está desarrollando y que no se venga abajo el negocio, ni se venga abajo la actividad económica (…) las notarías también cumplimos con ciertas funciones de contención”, agregó.
En este sentido, agregó que el modelo de financiamiento por preventa puede ser riesgoso si el desarrollador no se administra bien y cae en retrasos o reprogramaciones en las entregas.
Crece la oferta, no la demanda
El notario público agregó que no todo se debe a las particularidades que vive actualmente el estado, también al “boom inmobiliario” que vino acompañado de un fenómeno donde creció la oferta, pero no la demanda, es decir, que hay más propiedades disponibles que compradores.
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“Paulatinamente eso se va notando en que tampoco hay muchas personas que estén viniendo de otras partes del país, a lo mejor son los mismos destinos, y si no lo acompañas con una política de abrir las puertas y llegar a otros mercados, el sector inmobiliario va a enfrentar retos, no va a pasar lo que pasó hace 10 años, que anunciabas un proyecto y se te vendía al día siguiente”, dijo.
García Sais apuntó además que también se ha presentado una disminución en el otorgamiento de créditos hipotecarios, no solamente por las instituciones públicas sino también por las instituciones privadas.
“Cuando la economía se complica, el otorgamiento de créditos también se detiene un poquito, en ocasiones porque los bancos analizan riesgos y dicen ‘este señor no me lo va a pagar”, el otorgamiento de créditos hipotecarios se ha frenado y eso que hay operaciones inmobiliarias más reducidas”, añadió.
A pesar de los desafíos, añadió, la actividad inmobiliaria no se ha detenido, el puerto continúa siendo un destino atractivo para la inversión inmobiliaria.
RECAUDACIÓN ANUAL ISAI
2024: 349 millones 036 mil 639.65 pesos
2023: 366 millones 180 mil 426.18 pesos
2022: 392 millones 852 mil 051.89 pesos
2021: 324 millones 394 mil 056.48 pesos
2020: 206 millones 699 mil 000.83 pesos
RECUADRO COMPARATIVOS 1ER TRIMESTRE ISAI
2025 76 millones 968 mil 115.78 pesos
2024 83 millones 433 mil 344.97 pesos
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PREDIAL URBANO
2025 342 millones 890 mil 643.97 pesos
2024 323 millones 974 mil 123.51 pesos
PERMISOS DE CONSTRUCCIÓN
2025 12 millones 269 mil 264.11 pesos
2024 18 millones 163 mil, 412.17 pesos
Carla González | El Sol de Mazatlán