Una reforma legal de Morena violenta al sector inmobiliario de la Ciudad de México

El oro que se encuentra en los ríos, arroyos y otros cauces de agua se conoce como “oro de placer” y eso que apareció entre las piedras, barro y lodo está contenido la más reciente iniciativa para reformar el Código Civil de la Ciudad de México.

Martha Soledad Avila Ventura y Valentina Valia Batres Guadarrama, diputadas Morena del Congreso de la Ciudad de México, presentaron una Iniciativa para reformar y adicionar diversas disposiciones del Código Civil para la Ciudad de
México para regular el arrendamiento en momentos de la crisis sanitaria de
coronavirus (Covid-19).

Los cambios propuestos por las legisladoras de Morena favorecen a los inquilinos de vivienda habitacional, quienes se han visto perjudicados económicamente por los estragos de Covid-19.

La incitativa de Morena desprotege a los propietarios inmobiliarios con medidas prácticamente confiscatorias, tales como fijar un plazo mínimo obligatorio de tres años de vigencia a los contratos de arrendamiento de vivienda, así como prohíbe al arrendador solicitar fianzas y garantías, así como imposibilita al arrendador el cobro de las rentas omitidas y el desalojo si la renta fue verbal o no exhibe físicamente el contrato.

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Morena también le otorga al inquilino incumplido y moroso mayor protección en los procesos de desalojo.

No es el primer atentado de Morena al sector inmobiliario en la Ciudad de México, sin embargo hay un aspecto interesante de esta propuesta legislativa de la que nadie o muy pocos han escrito o discutido: la mediación.

Es una propuesta novedosa incluir en el Código Civil del Distrito Federal de manera expresa a los mecanismos alternativos de solución de controversias,especialmente la mediación, como la vía legal ordinaria y preferente para prevenir y solucionar conflictos.

Las diputadas exponen que los problemas económicos y la falta de empleo existentes a raíz de la pandemia generarán más conflictos por la falta de pago completo o parcial de alquileres.

Eso significa que es más conveniente solucionarlos de una manera más equitativa, equilibrada, expedita y autocompositiva a través de la mediación y sin necesidad de acudir a los tribunales para reducir los costos, menos dilación del proceso judicial, prevención de conflictos y otros más.

Pero hoy los Tribunales siguen cerrados al público, aunque se están implementando mecanismos digitales para interponer demandas, y hay un rezago acumulado de expedientes al que se sumará una avalancha de nuevos asuntos que no podrán resolverse en la inmediatez.

La propuesta de Morena de implementar la mediación resulta válida y necesaria para que en vez de judicializar los conflictos derivados del arrendamiento sean resueltos de manera extrajudicial.

Sin embargo, en la iniciativa existen errores conceptuales y de interpretación armónica con otras disposiciones y ordenamientos legales que muy probablemente imposibiliten su aprobación.

Un error fundamental es querer aplicar disposiciones de derecho comparado, particularmente de Argentina, sin hacer una profunda revisión y modificación de nuestro sistema judicial y de resolución de conflictos.

En la iniciativa se hace referencia a la reciente aprobación de la Ley 27551 de
Argentina como ejemplo de una legislación que incorpora las modificaciones en
materia de arrendamiento que pretenden implementarse en el Código Civil para
el Distrito Federal.

En Argentina hicieron cambios amplios, diferentes y acordes a su sistema de impartición de Justicia en el que la mediación tiene carácter obligatorio previo a todo proceso judicial.

Las diputadas de Morena copiaron medidas aisladas que no hacen congruencia ni sentido entre sí ni con otras disposiciones del Código Civil para el Distrito Federal, las cuales ya prevén supuestos y mecanismos para equilibrar las condiciones contractuales que se modifican por acontecimientos extraordinarios de carácter
nacional.

Tampoco la propuesta se integra debidamente con el sistema de mecanismos alternativos de resolución de conflictos que por naturaleza y disposición legal es voluntario y no obligatorio ni se armoniza completamente con otros ordenamientos legales, específicamente con la Ley de Justicia Alternativa del Tribunal Superior de Justicia para el Distrito Federal y el Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal.

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Otra grave deficiencia de esta iniciativa es considerar a la mediación únicamente como un derecho del arrendatario, cuando es justamente a través de la mediación que debe buscarse equilibrio entre ambas partes y también es un
derecho del arrendador acudir a la mediación. Tampoco va acorde con la actividad neutral, imparcial y equitativa del mediador, porque no se puede dar un enfoque unilateral a los convenios de mediación y gestionar los conflictos como si fuera un derecho exclusivo del arrendatario.

Es loable, aplaudible y progresista para nuestro sistema de impartición de justicia que se pretenda incluir expresamente a la mediación en el Código Civil del Distrito Federal como la herramienta inicial y prioritaria para resolver los conflictos derivados del arrendamiento. Ello evita la tradicional fórmula de los juicios y los procesos adversariales, pero me parece que será un intento fallido por la falta de técnica legislativa y alcances limitados de esta Iniciativa.

Es más, en un sentido estricto ni siquiera es necesario reformar al Código Civil para que el arrendador y el arrendatario tengan derecho y acceso a la mediación.

Pero lo importante y rescatable de esta iniciativa es que abre el diálogo y la discusión sobre el beneficio y urgente necesidad de impulsar la aplicación de los Mecanismos Alternativos de Solución de Conflictos (MASC) como un proceso
principal, prioritario y necesario en todo momento y no solo como una vía excepcional o alterna de gestión de problemas a raíz de la pandemia y cierre de Tribunales.

Existe una Ley Nacional de Mecanismos Alternativos de Solución de Conflictos en Materia Penal, pero aún no se aprueba la Iniciativa de Ley General de Mecanismos Alternativos de Solución de Controversias que fue presentada el 5 de diciembre de 2017 a la Cámara de Diputados del Congreso de la Unión, lo que sin duda daría un mayor impulso a estos procesos.

Pero el principal reto, es cambiar la mentalidad e idiosincrasia adversarial y contenciosa de nuestro sistema legal, que prioriza la contienda antes que la solución pacífica a través de la comunicación asertiva.

Debemos empezar por la educación y formación de la cultura de la paz desde casa, pero también integrar el sentido autocompositivo en la educación y formación de los abogados, para entender que siempre es mejor solucionar los conflictos desde la construcción conjunta de soluciones en vez de aplicar la desgastada fórmula ganador-vencedor que ofrecen las instancias judiciales tradicionales.

¿Debe imponerse la mediación como un proceso previo a la interposición de demandas judiciales en la Ciudad de México?

Es debatible el tema, ya que pone en duda el principio de voluntariedad que es la norma máxima en mediación.

Sin embargo, tal como sucede en Argentina y otros países, podemos implementar el proceso de mediación como una primera instancia y ya dependerá de la voluntad de las partes definir si pueden o no resolver su conflicto a través de la
mediación. Es decir, que no sea optativo acudir a pre mediación, pero que sea voluntario iniciar y continuar la mediación, en aras de que las personas conozcan la mediación y reconozcan y ejerzan su derecho humano a participar en estos
procesos, tal como lo establecen algunos criterios jurisprudenciales en México.

El avance en materia de medios alternativos desolución de controversias ha ganado terreno poco a poco y estos impulsos legislativos de reformas que probablemente sean desechados deben recordarnos que México tiene una asignatura pendiente por resolver para transformar su anquilosado y rígido sistema legal judicial. La pandemia desnudó sus carencias, por lo que el cambio además de necesario es urgente.

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